부동산 정보포털에서 거래포털로!

판교 44평 '반값아파트'방식으로 시뮬레이션 해보니

[매일경제 2006-12-14 09:02]



'반값 아파트'는 정말로 가능할까. '토지임대부 주택'의 분양가 인하 효과를 가늠해보기 위해 판교신도시 44평형 아파트를 대상으로 시뮬레이션을 해봤다. 토지임대부 주택은 현재 거론되고 있는 '반값 아파트' 대안 중에서도 분양가 인하효과가 가장 큰 방식이다.
결론부터 말하자면 토지임대부 주택이 가격경쟁력을 갖추려면 정부가 별도 보조금을 투입해야 하는 것으로 나타났다.

한행수 대한주택공사 사장도 '지나친 기대'에 제동을 걸고 나섰다. 한 사장은 13일 "토지임대부 주택 분양을 내년에 일부 지역에 시범 실시하는 방안을 검토하고 있다"면서도 "토지임대부 주택이 '전가의 보도'는 아니다"고 말했다. 그는 "다양한 주택 공급 방식 중 하나로 분양주택과 임대주택 중간 정도로 이해하면 될 것"이라고 설명했다.

◆ 대지비만 3억3300만원 =

분양가상한제가 적용된 판교신도시 44평형은 채권매입액을 뺀 순수분양가가 5억5300만원 선이다. 건축비 2억2000만원(평당 건설단가 500만원)과 대지비 3억3300만원(감정가 평당 757만원)을 합친 금액이다.

이 아파트를 별도 정부 지원없이 토지임대부로 공급한다고 가정해봤다. 우선 건축물 매입비용 2억2000만원은 입주자가 내야 한다. 그러나 대지비 3억3300만원은 일단 국채나 공사채를 발행해 조달한 후 입주자 사정에 따라 여러 방식으로 부담할 수 있다.

가장 간단한 방법은 대지비 3억3300만원을 보증금으로 받는 방식이다. 이때 입주자 자금부담은 건물값 2억2000만원에 보증금 3억3300만원을 합친 5억5300만원이다. 이 방식은 지나친 자금부담이 문제가 된다. 임대 종료 시점에서 보증금을 돌려받을 수 있다는 점을 제외하면 자금부담은 분양가상한제에 따른 일반 분양가와 같다. 그나마 보증금을 대출로 조달하게 되면 담보가치가 떨어지기 때문에 더 높은 대출이자를 물어야 한다.

초기자금이 부족하다면 완전 월세형을 생각해볼 수 있다.

일반 분양가에서 40%에 해당하는 건물값 2억2000만원만 초기에 지불하고, 매달 153만원을 임차료로 붓는 방식이다.

또 전세형과 월세형을 섞는 것도 가능하다. 예컨대 대지비 3억3000만원 중 절반인 1억6600만원을 보증금으로 맡기고 나머지는 월세로 해결하는 것이다. 이렇게 하려면 입주자는 매달 76만원을 임차료로 내야 한다.

◆ 5만가구에 7조5000억원 필요 =

결론적으로 토지임대부 주택은 자체적으론 가격경쟁력이 거의 없다. 경쟁력을 갖추려면 정부 자금 지원이 필수적이라고 전문가들은 지적한다. 참고로 판교신도시 44평형 임대 아파트 추정가격은 임대보증금 2억9000만원에 월임대료 90만원 수준이다. 인근 분당신도시 44평형 일반 아파트 전세보증금은 2억5000만원 선이다. 토지임대부 주택과 엇비슷하다.

정부가 토지임대부 주택 입주자에게 부여할 수 있는 지원 방식은 크게 두 가지다.



처음부터 대지비용 일부를 떠안거나 입주자가 내는 토지임대료를 상당 기간 동결하는 방식이다.

그나마 일반 분양 주택과 똑같은 자산가치를 보장하려면 임대료를 영구히 올리지 않고 거래와 재건축 제한을 두지 않아야 한다.

정치적인 이유로 토지임대료를 감정가격이 아닌 조성원가 등을 기준으로 부과하거나 시세보다 낮은 임대료 상승률을 적용하면 재정부담은 눈덩이처럼 불어나게 된다.

수도권에서 5만가구를 토지임대부 주택으로 분양한다고 할 때 정부가 조달해야 할 자금부담은 7조5000억원에 달한다. 가구당 평균 단가를 3억원, 택지비 비중을 50%로 가정했을 때다.

정부 관계자는 "저소득층을 위한 임대주택 재원도 부족한 상황에서 정부가 중산층에게 특혜를 준다는 비판을 야기할 수도 있다"고 걱정했다.

[이진우 기자 / 김태근 기자]

----------------------------------------------------------------

정부에서 아무리 건축비를 낮추고 용적율을 높인다고 해도 쉽지만은 않을듯 보이네요.
한다고 해도 극히 제한적일 수밖에 없을 것입니다.

참고로, 향후 3-5년 후 수도권 주택보급율이 100%를 상회할 것을 우려하시는 분이 계셔서 말씀드립니다.
올 9월 건설교통부에서 인구주택총조사 자료를 바탕으로 발표한 주택보급율을 보면 서울이 90%정도이고 수도권이 100%를 조금 밑도는 수준이군요.
하지만 주택보급율의 적정선은 120-130%정도라고 합니다.
2010년까지 정부의 주택보급 로드맵을 보면 향후 4-5년동안 거의 150만가구를 공급할 예정이라네요. 가히 물량공세라 할 수 있을겁니다. 이 모든 게 계획대로 다 공급되었을 때 비로소 적정수준에 근접할 수 있을 것이고, 정부에서도 턱없는 주택보급율로 인한 가격 폭등을 방지하기 위해 로드맵을 제시하고 될 수 있는 대로 그 보급시기를 앞당길려 노력하고 있는 거구요.
그렇기 때문에 전문가들은 주택보급률에 의해서 가격이 영향을 받을 것으로 추측되는 시기는 2013-2014년부터라고 예상을 하고 있는 겁니다. 이는 주요 주택 구입 연령층인 30-40대 인구가 정점을 치는 시기와 딱 맞아떨어집니다. 통계에 의하면 그렇다는 겁니다.
참고가 되었으면 하는 마음에...