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국내 주택 거래량과 집값 관계 !!!!


국내 주택 거래량 통계는 통계 자체에 중복 및 오류가 많고 주택시장을 파악할 수 있는 기초통계 자료 조차 공개되지 않은 경우가 많아 현재로선 미국처럼 신뢰할 수 있는 통계자료로 활용하기 힘든 실정입니다.

그렇다고 최근 거래량 감소가 집값 하락과 상관없다고 말씀드리는 것은 아닙니다.
정부에서 발표하는 거래량 통계에 일희일비(一喜一悲)할 필요는 없다는 것입니다.

국내 주택시장은 2009년 4월부터 주택 거래량은 감소추세에 있고 집값 하락도
마찬가지 상황입니다.
다만 거래량 감소세가 얼마나 심각한 상황인지는 가늠하기 힘듭니다

김광수 경제연구소는 지금과 같은 주택 거래량 감소가 2분기 이상 지속될 경우
큰 폭의 집값 하락이 예상된다고 주장하고 있습니다.

특히 출구전략으로 금리인상이 올 3분기 또는 4분기에 단행된다면 집값은 더욱 폭락할 것으로 주장합니다. 또 거래량 감소는 집값 하락에 2~4분기 선행한다고 말합니다. 과연 그럴까요?

미국 주택 거래량은 집값과 밀접한 관련이 있다고 하지만 국내 사정은 아직 그렇지 않습니다.

2008년 한국건설산업연구원 보고서(허윤경 등)에 따르면 서울에서 강남 3개구와 노원구는 가격과 거래량이 상호 영향을 미치지만 나머지 지역에서는 가격만이 거래량에 영향을 미치고, 거래량은 가격에 영향을 미치지 않는 것으로 분석했습니다. 즉 서울 21개구에선 주택 거래량이 감소한다고 가격이 꼭 하락하는 것은 아니라는 것입니다

결론적으로 가치투자자라면 신뢰할 수 없는 주택 거래량 통계를 갖고 거래량 감소세가 집값 폭락으로 이어진다고 과잉 반응을 보일 필요는 없다는 것입니다. 단순 거래량이 아닌 주택재고량 대비 거래량 통계 수치가 정착될 때까지는 말입니다.

예를 들어 2010년 5월 강남 3개구 아파트 거래량이 지난 4년(2006~2009)간 5월 평균 거래(1053건)에 비해 61.8%나 줄었다고 하더라도 이를 개인간 실제 거래량이 이만큼 줄었다는 의미가 아니라는 것입니다. 최근 강남권은 재건축 사업이 부진해 멸실주택이 거의 없고 저밀도지구 등 대규모 입주아파트가 마무리된 지금 상황을 감안하면
거래량 감소는 큰 의미는 없다고 생각합니다.

지금 국내 주택시장에서 집값이 하락하는 것은 단순히 주택 거래량이 줄어들기 때문이 아닙니다. 매수자들이 보금자리주택 등 이명박정부의 잘못된 정책 때문에 추가 하락을 기대하며 장기 관망세를 보이고 있기 때문입니다. 여기에 새 아파트 이사, 이자부담 등으로 어쩔 수 없이 팔아야 하는 매도자들의 급매물이 일부 거래되고 있기때문입니다. 하지만 매도자는 대부분 손실을 회피하려고 버티고 있는 상황입니다.

따라서 집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 합니다.

2007년 금융위기 진원지인 미국은 주택시장 매수세가 2년이 지나 2010년 들어 회복세로 돌아서고 있습니다.

국내 주택시장에서 매수세는 과연 언제 살아날까요? 2010년이 지나고 2011년이 오면 이에 대한 답을 시장이 알려줄 것입니다.