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입력 2009/03/08 15:32

[제 9 화] 제 2 의 분당을 찾아라

"여기서 잠깐 서울시의 2020 장기도시기본계획을 살펴보도록 하겠습니다. 본 기본계획은 1도심과 5부도심을 주축으로 주요업무지구를 재편하고, 이를 확대발전시키는 것을 골자로 하고 있습니다.

보통 이런 장기계획은 5년에 한번씩 일부 내용이 수정되기도 하지만 개발계획의 근본골자는 절대 바뀌지 않습니다.

안일해 계장 혹시 1도심이 어딘지 감이 잡히는 곳이 있습니까?" 안일해 주임이 대답한다. "혹시 강남이 아닐까요?"

왕대박 팀장이 웃으며 답변한다. 아닙니다.
도심은 옛날 우리나라 왕이 살았던 광화문과 종로, 을지로를 도심으로 보시면 되겠습니다. 왠만한 대기업 본사가 위치하고 있는 곳이지요. 그럼 현명해 양은 5부 도심이 어딘지 아십니까? 현명해 양이 고개를 절레절레 흔들자 왕대박 팀장이 대답한다.


"5 부도심은 용산, 청량리/왕십리, 강남, 영등포(여의도), 상암/수색 입니다.

아래 그림을 보세요. 꼭 사람 심장처럼 생겼지요?
우심방, 좌심실 그림만 잘 볼 줄 알아도 바로 돈벌 곳이 보입니다.

"아니. 순대국 집에서 이런 그림은 어떻게 준비하셨나요? 아무리 칼럼이라곤 하지만 넘 날림 아닌가요?" 안일해 계장이 묻자 왕대박 팀장이 핀잔을 준다. "아니 왜 이러시나. 아마츄어같이 칼럼 처음 봐요?" 왕대박 팀장이 계속 말을 잇기 시작한다.

먼저 그림에서 도심과 부도심인 영동(과거 강남을 영동이라고 칭했다고 함),


영등포/여의도는 과거에도 그랬지만 현재에도 대한민국을 대표하는
대규모 업무지구로 역시 많은 인구가 유입되어 거주하고 있으므로,
이들 지역부근에서 우리와 같이
돈없는 사람들이 손댈만한 물건이 별로 없는 것이 사실입니다.


아무리 맘에 들어도 우리 몸에 맞지 않은 옷은 사치일 뿐입니다.
우리는 지금 밤을 새서 땅을 일궈야 할 사람들이므로
파티에나 어울리는 턱시도를 입을 수는 없는 노릇입니다.

즉, 마찬가지 맥락으로 우리의 투자여력을 벗어난 이들 지역에서 우리는 고이 눈을 떼어야 겠죠?

그렇다면 강남이나 여의도와 같이 발달된 업무지역은 아니지만
앞으로의 발전가능성이 높은 용산, 청량리/왕십리, 상암/수색을 한번 돌아볼까요?

아차차, 용산도 논외로 합시다.

서울 한복판에 떡하니 자리잡은 양택지에다 대한민국 사통팔달로 뚫려있는

최고의 교통여건, 위로는 남산 아래는 한강, 그리고 용산미군기지가 이전되면 100만평이라는 어마어마한 공원이 들어설 천혜의 트리플 조망권 여기다 한강로 일대에 자리잡을 대규모 업무단지와 국제학교, 특목고 등등 엄청난 잠재력을 지닌 지역이니까요.

"거기다 서울시의 대규모 개발계획의 핵심지역으로 앞으로 서울의 록본기, 뉴욕으로 탈바꿈할 지역이라는 것은 우리 동네 삼척동자도 잘 알고 있지만 문제는 우리가 꿈도 꾸지 못할 정도로 가격이 무지 비싸다는 것, 돈없는 우리들한테는 그림에 떡이라는 것입니다. 쳐다보고 맘아프기 전에 아예 쳐다보지를 맙시다." 안일해 계장이 말한다. "그럼 청량리/왕십리와 상암/수색이 남았네요."

왕대박 팀장이 웃으며 말한다. 먼저 청량리/왕십리를 보면
예전에 김두환 선생이 주먹하나로 세상을 호령할 때만 해도 꽤 잘 나가던 동네였지만
세월의 흐름과 함께 요즘에는 낙후된 지역으로서의 이미지가 강한 편입니다.
특히 청량리는 588번지로 시작되는 사창가 때문에 이미지가 너무 안좋게 되어 버렸죠.

그러던 이들 지역에서 요즘 들어서는 재개발 기대가 점점 높아지고 있는데요.
하지만 모든 개발사업에서 그러하듯 가장 큰 걸림돌이 바로 개발을 원하지 않는 사람들의 저항입니다.

이들 지역을 자세히 살펴보면 재래시장이 떡하니 자리를 잡고 있습니다.
수십년간 어렵게 일궈논 상권이 지역재개발로 날아가 버릴 것을 염려하는
이들 상인들의 저항이 얼마나 만만치 않을지는 안일해 계장이나 현명해 양도 쉽게 상상할 수 있을 것입니다.

기존 상권이 형성된 지역, 특히 재래시장이 형성된 지역에서의 개발사업은 정말 어렵다는 것을 저는 누구보다 잘 알고 있으므로, 이들 지역도 우리들의 논의대상에서 제쳐놓도록 합시다.


그럼 마지막으로 남은 상암/수색지역을 한번 둘러봅시다.

"예전에 2020년 서울 장기플랜이 나오기 직전 서울의 서북부 중심으로 신촌, 마포지역인 줄 알았는데 정부의 발표를 보니 상암/수색이 더라구요 그때만 해도 아무것도 모른채 어찌나 겁 없이 부동산에 달려 들었는지,
그리고 부동산 사는 것은 또 왜그리 재밌있었던지 하하하" 현명해 양이 조심스레 묻는다.
"어휴 약관의 나이에 돈도 많으셨었나봐요." 왕대박 팀장이 대답한다.
"아니오, 그때만 해도 내 돈없이 살 수 있는 집들이 많았어요 하하 " -"

현명해 양은 문득 순간적으로 왕대박 팀장이 재수없다는 생각을 하게된다.
안일해 계장, 현명해 양 옛날 난지도 아시죠? 예전 90년대 초반이었나요?
제 친구가 소개팅하러 신촌나갔다가 전경한테 잡혀 닭장차에서 단무지 도시락 먹고
1박2일 있다가 뜬금없이 풀려난 곳이 바로 그 난지도입니다.

상상해 보세요. 쓰레기 뒹구는 허허벌판 난지도에 소개팀에 나가려고 옷을 쫙 빼입은 청년이 눈물을 흘리며, 단무지 물고 서있는 광경을 하하하" 그때만 해도 전경들의 횡포가 대단했었죠. 아무나 잡아다 안 풀어주곤 했으니깐요. 흠흠 난지도 이야기를 하다 삼천포로 빠져 버렸네요.

하여튼 그 난지도가 작금의 상암동입니다. 정말 세월의 빠름이 새삼 느껴지는 순간입니다. 과거의 쓰레기 산이 지금은 하늘공원, 노을공원으로 탈바꿈되었고, 상암동을 중심으로 방송미디어와 관련된 대규모 업무지구가 형성되고 있습니다. 100층이 넘는 초고층 빌딩 건축계획도 있고, MBC 방송국이 들어선다는 정보도 입수되고 있습니다.

새롭게 탄생되는 5부도심 중 가장 현실화가 빨리 되고 있는 지역이지요,

자! 여태까지 5부도심을 쭉 살펴보았는데 이중 우리가 주목해야 할 지역이 바로 상암/수색입니다.

불확실성 없이 순차적으로 형성되고 있는 상암DMC 단지는 향후 많은 인구가 출퇴근을 할 것이며,
이로 인해 주변주택이 자연스레 상승하게 되겠지요.

안일해 계장이 묻든다. "팀장님 하지만 상암동에 월드컵아파트라고 굉장히 비싸던 데요?"

왕대박 팀장이 대답한다. "제가 분당과 평촌을 입아프게 설명한 이유가 무엇이라고 생각하십니까?

상암DMC를 중심으로 상암지구로 직장인구가 유입된다면
상암동을 기준으로 강남의 분당 또는 평촌과 같은 곳을 찾으면 될 거 아닙니까?

돈있는 사장님들이나 고위간부들은 굳이 멀리가지 않고 말씀하신
상암동 월드컵 아파트에서 살면 되겠지만 신입사원, 독신자, 1인 가구,
그리고 상암DMC에서 장사하는 각종 음식점, 주점 직원들 등등

상대적으로 자산의 여력이 부족한 사람들 또한 상암동으로 출퇴근이 편한 곳에서 살려고 하겠지요.

이런 분들이 거주하게 될 지역이 바로
상암동을 기준으로 강남의 분당이나 평촌과 같은 지역이 될 지역입니다.

안일해 계장, 현명해 양 지난 시간까지 경매 등을 통해 500만원으로
내 집마련하기 투자방법을 공부하셨다면 이제부터는 좋은 입지에도 불구하고

사람들에게 덜 알려진 까닭에 저평가된 지역을 분석함으로서
500만원으로 내실있는 내집 마련하기로 한단계 더 도약할 수 있는 기회를 알아보게 될 것입니다.

자 고지가 바로 저 앞입니다. 조금만 더 힘내서 집중하십시오.


지은이 : 現 TNV Advisors 부동산전문위원
김 재 일