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국토부, 강남동향 주시…재건축카드 만지작

재건축ㆍ재개발 규제 더 풀릴까
임대ㆍ소형주택 의무비율 축소에 무게, 뉴타운 30만ㆍ강남재건축 6만가구 대상






이명박 대통령이 재건축 재개발 활성화를 언급함에 따라 추가 규제 완화 여부에 관심이 쏠리고 있다. 재건축 추진 움직임이 있는 잠실 주공 5단지 일대. ＜사진 매경DB＞

이명박 대통령이 2일 재개발ㆍ재건축 활성화를 통한 일자리 창출을 강조함에 따라 도심 재건축ㆍ재개발을 위한 추가 규제 완화 내용에 관심이 모아지고 있다.

8ㆍ21 대책에서 핵심적인 규제 완화가 빠진 만큼 재개발ㆍ재건축 활성화를 위해서는 소형평형 의무비율과 임대아파트 의무비율 축소 등 추가 규제 완화가 불가피할 전망이다.

이렇게 되면 재건축 절차 간소화와 층고 제한 완화를 골자로 한 8ㆍ21 대책과 시너지 효과를 일으켜 도심 재개발ㆍ재건축 사업이 속도를 낼 것으로 보인다.

◆ 8ㆍ21 대책 무엇이 문제였나

= 이명박 대통령이 이날 도심 재개발ㆍ재건축 활성화를 다시 한 번 강조하고 나선 것은 지난달 발표한 8ㆍ21 대책에 대한 시장 반응이 기대에 미치지 못했다는 판단에 따른 것으로 보인다.

정부는 8ㆍ21 부동산 대책에서 도심 재건축 활성화를 위한 규제 완화 대책을 발표했다.

이에 따르면 재건축을 위한 안전진단은 한 번만 받으면 되고 2종 일반거주지역은 평균 18층으로 지을 수 있게 층고제한도 완화했다.

조합원 지위양도금지 조항도 폐지했고 재건축 아파트 후분양 의무제도도 없어졌다. 하지만 이 같은 대책에도 불구하고 부동산시장 반응은 시큰둥했다. 재건축ㆍ재개발 발목을 잡고 있는 핵심 규제들을 거의 손대지 않았기 때문이다.

당시 국토해양부는 "초과이익 환수 장치가 마련되지 않은 상황에서 재건축 핵심 규제를 완화하면 재건축발 부동산 투기 광풍이 재연될 염려가 있다"고 설명했다.

하지만 이 대통령은 도심 재건축ㆍ재개발 활성화를 통한 건설경기 활성화가 우선되어야 한다고 판단했다고 볼 수 있다.

◆ 추가 규제완화 내용은?

= 정부는 대통령 지시에 따라 재개발ㆍ재건축 활성화를 위해 핵심 규제인 임대주택 의무비율과 소형주택 의무비율을 손볼 가능성이 높다.

국토부 관계자는 "소형평형 의무비율과 임대주택 의무비율이 재건축 관련 핵심 규제라는 것은 모두가 알고 있지만 부동산 투기 염려 때문에 미뤄왔을 뿐"이라며 "부동산경기가 나아지지 않을 것에 대비해 후속 대책은 이미 마련해 놓은 상태"라고 설명했다. 당정협의와 관계부처 조율만 마치면 언제라도 발표가 가능하다는 얘기다.

지금은 재건축 아파트는 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 60% 이상 지어야 하고 용적률 중 25%를 임대주택으로 지어야 한다. 재개발사업에서 소형주택 의무비율은 80% 이상, 임대주택 의무비율은 늘어난 용적률 중 17% 이상이 적용되고 있다.

따라서 이 같은 의무비율이 축소될 가능성이 높다. 국토부는 재건축ㆍ재개발에 대한 규제 완화를 포함한 주택공급 확대대책을 마련하고 있으며 이르면 이달 중, 늦어도 10월 중에는 발표할 계획인 것으로 알려졌다.








◆ 재개발ㆍ재건축 활성화 효과는?

= 이명박 대통령이 일자리 창출을 위해 재개발ㆍ재건축 카드를 꺼내는 이유는 무엇인가? 이는 이 대통령이 서울시장 재직시절인 2005년 서울시정개발연구원에 의뢰한 용역보고서를 보면 그 이유가 드러난다.

당시 보고서는 재개발 검토대상 가운데 가능성이 낮은 지역을 제외한 60만5048㎡를 재개발하는 경제적인 효과를 14조6984억원으로 추산했고 이에 따라 24만4397명 고용효과를 가져올 것으로 예상했다. 이 보고서는 이명박 서울시장에게 보고됐다.

이 대통령은 당시보다 대상 면적이 늘었기 때문에 고용 창출 효과가 더 클 것으로 보고 있다. 서울시에서 진행 중인 뉴타운 사업은 시범, 2차, 3차를 합해 총 26개 지역에 달하고 있다. 건립 계획 가구를 기준으로 총 27만8000여 가구에 달한다. 가구 수가 확정되지 않은 한남, 시흥, 창신숭인을 포함하면 30만가구를 넘어설 것으로 예상된다.

재건축 사업 규모도 만만치 않다. 강남 4개구에서만 현재 대략 5만8000여 가구를 헐어낸다. 용적률 등 여러 변수가 있긴 하지만 공급면적도 훨씬 늘고 6만가구는 훌쩍 넘게 된다. 사업 규모로 보면 신도시급을 넘어서는 것이다.

[김기철 기자 / 박대민 기자]
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2008.09.03 04:05:06 입력, 최종수정 2008.09.03 09:43:13