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◆주택담보대출 규제 전면 확대◆
정부가 총부채상환비율(DTI) 적용 대상을 대폭 확대하기로 함에 따라 앞으로 집값 상승이 크게 억제될 것으로 예상된다.

과도한 대출 규제로 집값 거품이 급속하게 빠지는 경착륙을 염려하는 전문가도 있다.

금융감독원은 DTI 40% 적용 대상을 현행 `6억원 초과 아파트`에서 `모든 주택`으로 확대하되 실수요자 피해를 막기 위해 일부 주택에 예외를 둘 방침이다.

이에 따라 연소득 5000만원인 사람은 만기 3년 일시상환 방식으로는 5000만원까지, 만기 15년 원리금 분할상환 방식으로는 2억원까지만 대출받을 수 있게 된다.

◆ 주택가격 위축 불가피
수억 원대에 이르는 주택 구입 자금을 본인 주머니에서 마련해야 하는 상황에서는 집값 상승을 기대하기 힘들다.

지난해 3월부터 DTI 40%가 적용된 6억원 초과 고가 아파트는 이미 DTI 앞에서 가격 상승 엔진이 일부 꺼졌다.

지난해 값비싼 대형 평형 가격 상승률이 중소형에 비해 낮았던 것도 DTI 적용 때문이었다고 전문가들은 말한다.

박합수 국민은행 PB는 "2005년에는 큰 평형일수록 상승률이 높았지만 2006년에는 정반대 현상이 나타났다"며 "DTI 적용으로 고가 아파트 매수가 어려워졌다는 게 중요한 이유"라고 분석했다.

따라서 새롭게 DTI 적용 대상에 편입되는 주택 역시 매수세가 위축되면서 가격 상승 여력을 잃게 될 것으로 예상된다.

매수자들이 집 살 돈이 없는 상황에서 집값 상승을 기대하기란 어렵기 때문이다.

지규현 주택도시연구원 책임연구원은 "소득이 적은 사람이 시세차익을 노리고 주택을 사는 관행을 막을 수 있을 것"이라며 "정상적인 사회로 가는 과정"이라고 평가했다.

◆ 신도시 일부ㆍ강북지역 더 위험
일각에서는 지나친 대출 규제로 집값 거품이 갑자기 꺼질까 염려한다.

장성수 주택산업연구원 연구실장은 "일본에서는 기존 대출을 상환하는 한도 내에서만 신규대출을 허용하는 대출총량한도제를 실시하자 집값 거품이 갑자기 꺼졌다"며 "(DTI 전면 적용으로)한국에서도 그 같은 상황이 올까 염려된다"고 지적했다.

특히 장 연구실장은 "신도시 가운데 선호도가 낮은 지역과 서울 강북에서 먼저 거품이 붕괴될 가능성이 있다"고 경고했다.

이들 지역은 경제능력이 낮은 주택소유자들이 대출 규제를 못이겨 잇따라 집을 내놓을 가능성이 큰 반면 매물을 소화할 수요층은 얇기 때문이다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "DTI 적용과 금리 인상이 맛물리면 거품이 갑자기 붕괴할 수 있다"며 "금리가 빠르게 오르지 않도록 정책조율이 필요한 시점"이라고 지적했다.

◆ 서민주택 풍선효과 염려
거품 붕괴를 걱정하는 목소리와는 정반대로 DTI 적용에서 배제될 서민주택 가격이 오를 것이라는 염려도 나온다.

금융감독원은 실수요자 피해를 막기 위해 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하이면서 시가 3억원 이하인 주택 담보대출에는 DTI를 적용하지 않는 방안을 고려하고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "일정 가격 이하인 주택에 DTI를 적용하지 않는 상황에서 연초 전세금이 오르면 이들 주택 가격이 반등할 가능성이 있다"고 지적했다.

전세금 상승에 불안을 느낀 수요자들이 DTI 적용을 받지 않는 주택을 우선 매수할 가능성이 높기 때문이다.

박 대표는 "지난해 하반기 수도권 아파트값 급등도 DTI 적용을 받지 않는 강북지역과 30평형대 이하 중소형에서 먼저 시작됐다"며 "DTI 적용을 받지 않는다는 점을 활용해 실수요자들이 무더기로 대출을 받아 `집 사기`에 나섰기 때문"이라고 덧붙였다.

[김인수 기자]
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2007.01.03 17:20:01 입력