부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산은 크게 두 가지가 있는 것 같습니다. 사야할 부동산과 팔아야할 부동산입니다. 시기의 선택은 부동산에 있어서 매우 중요합니다. '주택'은 시민들의 삶에 지대한 영향을 미치기 때문에 주택이 불안정하면 수많은 사람들에게 피해를 줄 수 있습니다. 그렇기 때문에 정부에서는 무조건 대책을 내놓고 일단 불을 끄려고 합니다. 하여간 사야할 부동산과 팔아야 할 부동산을 구분하는 능력을 기르는 것이 부동산에 대한 핵심같습니다.

특히 이미 수도권은 지역에 상관없이 가격이 오를만큼 올랐기 때문에 '거품'논란이 한창인 지금 부동산 매입을 고려하시는 분에게는 부동산의 선택이 대학입시에서 대학을 선택하는 것보다 훨씬 더 중요한 일이 될 수 있습니다.

사야할 부동산 ?

먼저, 무주택자분들께서는 '청약'에 80%이상 신경쓰셔야만 합니다. 아직도 알짜 단지들의 청약이 많이 남아있으며, 무주택자들을 위한 가격이 저렴한 주택은 많이 있습니다. 특히 택지지구는 비교적 인프라를 갖추고 들어가기 때문에 자금여력이 크지 않은 무주택자분들께서는 매입가보다는 높은 시세를 유지함으로써 향후 핵심지역으로 갈아타실 수 있는 중간단계로 '청약'을 하시는 것이 바람직합니다.

사야할 부동산을 팔았을 경우 ?
제가 뉴스에서 보니까 강남 아파트를 6억원에 팔고 다른 아파트와 상가를 구입했는데 별로 상승하지 않았고, 판 강남아파트는 15억이 넘어갔다는 것을 읽고 그냥 지나칠 수도 있지만 누구라도 이 분과 같은 실수를 할 가능성이 있기 때문에 '순간의 선택이 평생을 좌우한다'는 표어가 부동산에 적용되는 것 같습니다.

사야할 부동산은 '안정성'이 있는 블루칩입니다.
부동산에서 가장 중요한 부분은 '안정성'입니다. 부동산은 다른 것과는 달리 한번 구입을 하면 거래비용등 여러가지 문제로 인하여 비교적 장기적으로 묶어 두게 됩니다. 물론 이것이 부동산의 가장 큰 특징이기도 하지만 '안정성'은 그 중에서도 가장 중요합니다. 강남 부동산이 계속된 인기를 갖게된 이유도 강남 아파트를 사면 손해보지 않는다는 '강남 불패'가 있었기 때문입니다. 만약 돈이 10억이 있는데, 이것을 투자했을 때 이익은 모르더라도 최소한 까먹지 않는 것이 있다면 그곳에 투자하는 것은 당연한 이치입니다.

여기서 주의해야 할 것은 강남 아파트라고 해서 이제는 모두가 블루칩은 아닙니다. '거품'논란이 계속되어진 시점이 되기 때문에, 가격이 지금 어디에 와 있는가를 판단하셔야만 합니다.

따라서 절대적 가치와 상대적 가치를 판단해 보는 것이 부동산 매매시 고려해 볼 사항입니다. 그 내용은 저번에 쓴 자료가 있어서 인용해왔습니다.

땅값은 절대적 가치와 상대적 가치에 따라서 평가할 수 있습니다.(부동산에서는 없는 표현입니다^^) 절대적 가치란 ? 가장 땅값이 비싼 지역을 여러가지 요소에 따라 정의한 것으로 상업지구는 명동, 주거지역은 강남에서 적용될 수 있습니다.

상대적 가치란, 바로 이들 대표지역과 비교해서 얼만큼 따라갈 수 있느냐가 기준이 될 수 있습니다.

지금까지의 부동산의 흐름은

블루칩(강남3구,목동,분당,과천,용산) - 도심지역.신도시(강동,광진,마포,성동,평촌등) - 주변 지역 - 수도권 외곽지역의 순으로 상승을 해 왔으며, 그 강도는 점차 약해졌습니다. 여기서 주목해야 할 것은 용산지역입니다. 용산지역은 도심지역쪽으로 분류되었으나 이제는 블루칩으로 변환되었습니다. 하지만 한번 블루칩이 되면 부동산의 특성상 그 이하로 떨어지는 경우가 거의 없다는 것을 보았을 때 이러한 구도가 바뀔 수는 있지만 위에서 아래로 떨어지는 경우는 드물것입니다. 또한 하락시에는 그 반대로 나타나며 그 강도더 적어지는 특성이 있습니다.

또한 APT는 대표단지 - 주변단지 - 외곽단지로 구분할 수 있습니다. 3단지는 대표단지로 분류될 수 있습니다. APT의 단순 분류가 중요한 이유는 아파트가격이 상승기일때는 대표단지 - 주변단지 - 외곽단지순으로 가격이 오르고, 가격 오름폭은 점차 감소됩니다. 또한 가격이 내릴때는 그와는 반대로 가격이 내리고 그 하락폭 역시 작습니다.(역시 인용)

이것을 머리속에서 넣은 상태에서 '가치'있는 것을 구입하는 것입니다.
교육이 최고의 가치라면 대치동, 광장동,목동, 중계동,분당등 교육에 관해 명성이 있는 쪽을 생각하실 수 있고, 또 다른 것에 '가치'를 부여할 수 있다면, 다른 쪽 아파트를 구입하실 수 있습니다.

이 말씀을 드린 이유는 아파트는 '가치'를 구입하는 것이고, 그에 따른 가치에 얼마만큼이 비용을 추가로 투입할 수 있느냐에 따라서 지금 아파트가 고평가, 저평가 되었다는 것을 평가할 수 있습니다.

저는 '내재가치'(포괄적 의미임)에 관한 글을 썼지만 그만큼 부동산에서 가장 중요한 것이 '안정성'(내재가치), 즉 손해보지 않는 것이 가장 중요합니다. 따라서 사야할 부동산은 손해보지 않으면서 블루칩과 비교했을 때 어느 정도의 '가치'가 있느냐를 잘 판단해 보셔서 구입결정하십시오.

유망 재건축과 재개발이 여전히 투자성이 높은 이유가 위에 있습니다.


팔아야할 부동산 ?

자신의 가치보다는 주변의 가치로 인하여 덩달아 올라간 APT.
인프라보다는 '호재'만 있는 APT.
Infra가 덜갖춘 상태에서 10년후에도 발전 못할 것 같은 아파트.
블루칩이 절대 못될 아파트.

즉, 팔아야할 아파트를 예로 들어보았습니다.

위와 같은 아파트들은 '거품'이 확실히 낀 경우로써 만약, 어느 정도 가격 상승이 있었다면 빨리 다른 지역으로 갈아타는 것이 맞는 것 같습니다. '버블'이 꺼졌을 때 가장 타격을 받는 것은 위의 경우로써 급하다고 아무거나 덥석 잡는다면 매우 위험이 있을 것입니다. 물론 고수들은 이러한 아파트들이 비교적 가격 상승이 안 되었을 때 구입해서 '어깨'정도에서 팔고 나오지만 일반인들은 피해를 입을 수도 있기 때문에 잘 판단하셔야 합니다.