부동산 정보포털에서 거래포털로!

우리네 자본주의 시장은 아주 복잡한듯 하면서도 질서있는 경제원리에 따라 가격이 만들어 집니다.
이는 참으로 간단하면서도 예측하기가 어려운 대다수의 심리가 녹아있기 때문에 그 분야에 대한 공부를 많이 한다고 알수가 있는것도 아닌것 같습니다.

님께서 아파트를 사시기전 과거의 상황과, 사실때의 상황 앞으로의 상황을 정리해 보자면 이렇습니다.

● 과거 
IMF라는 국가 금융 대란으로 모든 경제활동이 위축되고 대다수의 동산 및 부동산의 수요가 완전히 끊겼으며 많은 내수시장 및 중소기업이 타격을 입고 현금유동성 확보를 위해 소유한 부동산에 묻지마 현금바꾸기 및 금사재기 등 국가 부도사태까지 예견되는 투매현상까지 일어났습니다.
많은 언론들이 최악의 시나리오를 예견하며 온국민이 공포감에 떨고 있었죠.

● 사실때  
환란의 시기가 극복되어 어려움에서 일어났다는 자신감과 더이상 바닥으로 갈데가 없다는 단기적인 미래의 상승에 대한 확신감, 저가 매리트가 합세 되었고, 국가는 정책적으로 눌렸던 경기부양을 위해 금리인하, 조세감면, 카드발급확대등 소비및 경제 전반의 과잉 공급 물량에 대한 소비에 혼신을 기울였습니다.
또한 경기는 IT수출의 신장에 힘입어 급상승 했으며, 금리인하로 수백조에 이르는 많은 잉여자금이 저금리의 혜택과 저가매수의 기회를 업고 부동산에 투입되어 과잉 수요(투기)가 일어 났습니다.

강남의 부동산 같은 경우 이런 사회적인 분위기 속에서 개포주공 단지가 재건축이라는 엄청난 시세차익의 예상호재로 2000년도 부터 지금까지 3~4년동안 무려 300%가 뛰었으며 은마 아파트 등 주변의 허름한 아파트라면 모두 간판이 재건축 이었죠.
당시 이만한 엄청난 부가가치 발생의 기회는 없었습니다.
제 아는분도 1년만(작년말 매도)에 3억이라는 어느분야 에서도 찾아볼수 없는 기하학적 시세이익을 남기고 유유히 빠지더군요.

그러면서 주변의 아파트들이 비교 열등 상승하게 되어 전반적인 가격이 아파트의 건축년차를 제쳐두고 평수만 비슷하면 같은 수준에 육박하게 되는 기이한 평준화 투기 현상이 일어났죠.

이때가 거의 상승의 TOP이 었던것 같습니다.
" 모두가 더오를것이라 확신했을때! "
대치,대청 아파트 같은 경우는 따라가는 상승의 폭이 좀 미미하자 주변에 알만한 사람은 다알았지만 요란한 소문을 내며 조금씩 더 상승하여 정점을 만들더군요.

1) 지하철역이(가칭 개포1,2역 현재는 대모산역) 아파트 앞에 생긴다. 
대청역과 함께 유리한역세권 입지이다. => 당시에도 대청역이 있었으므로 큰 호재라 보기 힘들었음.
2) 리모델링 견적을 받았으며 조만간 리모델링으로 각호당 10평이상씩 넓어지게 되어 투자가치가 있다 => 실현가능성 없음. 당시에도 10년된 아파트는 리모델링 할수 없었음.
3) 버스노선이 증편된다. ==> ? 글쌔 강남권의 호재는 아닌것 같음

이미 따라서 사기에는 늦은감은 있지만 계속 오를거라는 반확신으로 최고가에 매수하신분들은  이러한 소문은 귀에 못이 박힐정도로 들으셨을 겁니다.
그러나 평상시 입에 오르내리던 '주차문제, 소각장매연, 임대아파트 관계, 소음' 등 조금이라도 거슬리는 얘기는 하나도 못들으셨을 겁니다.

그럼 원점으로 돌아와 아파트의 가격은 수요 와 공급, 그리고 심리가 복합적으로 반영되어 가격이 결정되기 때문에 때로는 중요한 "가치"를 제껴두고 '심리'가 가격을 만들게 됩니다.

전 2002년도 까지의 상황은 '가치'가 반영된 정상적인 흐름의 상승이지만 2003~2004년초까지의 상황은 다분히 추격매수의 '투기' 심리가 만들어낸 희극이라고 생각합니다.

● 미래 
글쎄 앞을 예견한다는 것은 점쟁이도 틀릴확율이 다분하므로 쉽지는 않습니다만, 경제의 흐름으로 봤을때 내년에도 경기가 좋아지기는 힘들것이라고 생각합니다.
경제는 가속력이 있어서 한번 붙은 힘이 꺾이기는 쉽지 않습니다.

지금도 많은 제조,생산,기업들이 부도가 나고 있고 실질 체감 경기가 IMF수준 이하 라고들 하며, 심지어 장사하시는 개인사업자들이 임대가게의 월세를 낼수없을 정도로 장사가 안되 권리금도 포기하고 어떻게든 빠지려고 하고 있습니다.
정부도 이렇듯 내수경기가 침체에서 쉽게 벗어날 기미가 보이지 않자 경기진작에 모든 정책방향을 맞추고 있는듯 보입니다.
기업이 부실해지면 직원들이 일자리를 잃고 직원들이 일자리를 잃게 되어 소득이 줄면 장사하시는 분들이 어렵게 되고, 도미노 처럼 연쇄 부실 현상이 일어나 경기는 하강하게 되죠.

일시적으로나마 내수경기 회복에 안간힘을 쏟고 있지만 부동산에 전처럼 기회를 주는 정권은 없을것 이라는게 제 생각입니다.
부동산의 거품은 결국 모든 물가에 영향을 주어 인플레이션으로 이어질수 있기 때문에 지난번의 경험을 바탕으로 똑같은 상황이 재현되기는 어려울것 입니다.
정권이 바뀌더라도 경기진작에 부동산을 이용하는 우매한 정책은 없을것이니까요.

그리고 하락에 영향을 줄수 있는 미래요소들을 열거해보자면,


★1) 수도권 이전 => 가시화 되는 4~5년후에는 서울의 집값 구조에 직,간접적인 영향을 줄것이라고 전문가들도 한입으로 얘기합니다.
근대역사상 처음 있는일이라 어떤 경험치를 잣대삼을수 없지만 분산과 기회는 간접적이라도 가격에 영향을 줄것입니다.

★2) 판교 신도시 => 내년초 부터 분양하는 판교 신도시는 수요층이 될수 있는 무주택자들 또는 유주택 여유세력의 눈을 강남에서 돌려놓을것 입니다. 판교는 많은 녹지공간, 용적율제한으로 강남의 대체 계획 도시로 개발되기 때문에 교통접근성도 좋고 교육환경또한 손색이 없을것으로 예상하고 있습니다.  

★3) 금리 인상 => 미국이나 중국이 인플레이션의 압력으로 부터 금리인상이라는 히든 카드를 꺼내고 있으나 우리는 경기회복을 위해 유보한 상태, 경기가 활성화되면 금리는 자연스럽게 눌렸던 힘까지 가속화 되어 오르는것이 경제의 원리 입니다.


이렇게 본다면 가까운 미래 몇년간은 정책에 얽매여 오르기 힘들고&n bsp;그 이후는 사회적인 구조변화에 따라 오르기가 어려울것이라고 봅니다.
그렇다고 IMF때 만큼 떨어지지도 않을것 입니다.
그러나 이러한 소형 아파트를 투자하신 분들 같은 경우는 전재산(all in)인 경우가 많아 자금의 유동성이 없어져 좋은 기회가 오더라도 총알이 없어 투자하지 못하는 중요한 '기회손실'이 발생되겠죠.

그리고 최근 계속오르는 집값에 나만 정점인것 같다는 조금한 심정으로 자신의 경제력에 비해 과한 투자를 하신분들은 앞으로 이어질 흔들림에 버티기가 쉽지 않아 매물 과도로 하락을 예상할수도 있겠죠.

하여간 마지막 판단은 자신의 몫입니다.
좋아도 자신이 나쁘면 나쁜것이고, 나빠도 자신이 좋으면 좋은것이 인생의 진리입니다.
저도 한때 대치 대청을 눈여겨 봤었고, 지금은 다른곳에 투자한 부동산으로 재산증식도 했지만 지나가다 안타까운 맘에 긴글 적습니다.
부디 좋은 결과 있으시길 빕니다.